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什么样的房子可以称之为改善?刚需/刚改/改善

点击数:     更新时间:2024-07-11 18:03:15

一千个人有一千个哈姆雷特,每一个朋友都有属于自己的购房需求。其实在被问的最多的就是首付20-35万价位段、45-55万价位段 、70万以上三个价位段的朋友。我大概写的,当然价位段和首付比例和面积有影响。以15000单价的房子,首付3成定义,89-115-149三个面积段来定义,正好定义的就是刚需、刚改、改善。



不同的房子有不同的定位,有些称为刚需盘,有些称为改善盘,还有介于两者之间的刚改楼盘和凌驾于改善之上的豪宅,那么,该如何去分辨一个楼盘到底是刚需还是改善,又该如何去分辨那些伪改善和伪刚需呢?

一、楼盘类型界定

评价一个楼盘好与不好,在楼盘交付入住之前,主要从规划设计、外立面、设计配套、地段区位、圈层、自然资源、装修、面积段和套型、品牌、拿地价和土地限制、价格等因素去分析,这也是我们踩盘时关注的重点。但是较为简单粗暴的方法是直接看面积段,因为官方对于一个楼盘属于什么定位并无强制规定,民间一般认为90㎡和140㎡是刚需盘、普通住宅、豪宅的两个分界点,原因是三个面积段为契税缴纳依据。

买房时,除了首付按揭等费用,还有税费,税费中契税最高,用来限制奢侈住房交易,南昌以前和部分城市规定(现在改了见下图):

1、90㎡以下契税费率为1%。

2、90-140㎡契税费率为1.5%。

3、140㎡以上契税费率均为3%。

一般来说,90㎡以下为刚需房,90㎡-140㎡为普通住房,这个面积段还可以细分为刚改和改善,140㎡以上理论上为豪宅,实际上这个面积段未必有真豪宅。2



项目规划设计界定(产品、面积段)

刚需楼盘:面积段集中在90-110之间,套型以3房为主,满足五年内的居住需求,楼层以高层为主,容积率在2.6及以上,建筑密度20%左右,绿地率往往不高于30%,梯户比2T4以上,住宅形态以塔式或板塔结合为主,楼栋布局以行列式、半围合为主,也有一些楼盘布局杂乱,采光堪忧。

刚改楼盘:南昌住宅产品的主流,在各项指标中满足其中几项,但一般来说,刚改楼盘以3-4为主,建面不低于100㎡,楼盘建筑密度不得超过18%,绿地率不低于25%,刚改楼盘以板塔结合构造最多,由于刚改楼盘以小高层+高层居多,容积率不得超过2.5。

改善楼盘:面积段集中在115㎡-149㎡,套型至少为4室,能满足5年以上的居住需求,容积率一般不大于2.2,高层要打造改善产品,必须以大套型为主并且是低密度楼盘,改善楼盘主要还是存在于小高层、叠墅等产品中,成都有不少声称自己为改善楼盘的高层或高低配楼盘,它们其实不配。

豪宅:豪宅有入门级和顶级,前者只不过是建筑指标上的壕,无非是扯上一张文化大旗,身披欧风美雨之狗皮,既无真正的人文精神诉求,也无对传统文化礼序的尊重;而后者于绵长历史中,世代相传,未必满足建筑指标的豪宅标准,但一定是能传渚后世,其占据的自然资源、社会资源,承载的人文底蕴与精神内核当独一无二。



配套资源(商业、医疗、教育、交通、自然资源)

刚需楼盘:在过去,所谓刚需楼盘,无外乎是满足最基本的居住需求,但是在新时代的要求下,刚需楼盘有更严苛的标准,与成熟商圈的距离要控制在30分钟生活圈内,按照国际都市生活要求,与城市中心距离要控制在10公里,与地铁、主干道要控制在1公里范围。

刚改楼盘:刚改配套介于刚需和改善之间,在配套四大件(交通、教育、公园、商业)中,能够基本满足这些指标,这些楼盘的配套或还未成熟,或在建未呈现,或在自然资源上有所欠缺,但它们的配套应比刚需更完善,一是更多,二是更全。

改善楼盘:所谓改善楼盘,一般都会在主城市边缘地区,既能享受城市提供的社会配套资源和服务,又能享受城市周边较优越的生态环境,这种住宅考虑的不再是个人的居住诉求,还要满足整个家庭的生活需要,所以优质教育资源不可或缺,其它各项生活配套缺一不可,如400米直达地铁口,1.5公里内必有商圈、三甲医院、大型市政公园,否则只能算刚改楼盘。

豪宅:豪宅必定占据所有优质资源,甚至是整个城市最优质的资源,真正的出则繁华、入则宁静,不仅要有纯粹的圈层,还要有完美无缺的配套,一般而言,过于完美的配套意味着居住环境缺乏纯粹性,但豪宅绝对不允许这种情况,需要将住宅和配套做分离,顶级豪宅还需要有故事、文化去承载它的价值。



土地资源的极致占有、物业后期服务

不管你是投资还是自住,追求的表面上是物业升值、居住体验更佳,背后更深层次的购买逻辑其实是资源占用,特别是房产这种大宗商品。刚需和改善有什么区别?无非就是单位面积投入的成本不同,刚需居住体验差,改善居住体验好,那么两者差别在于平均每个人占用的资源不同,整个项目的投入也肯定不同:

同样60亩土地,改善楼盘住了1200个人,刚需也许住2400个人。

同样是电梯,刚需有6户人共用,改善也许只有2户人共用。

同样是房子,刚需一面采光,改善多面采光且户户朝南。

同样是物业,刚需盘想进就进无人管,改善盘刷卡入户门禁森严。

同样是配套,你10年后也不通地铁,我周围地铁连通成片。

凡此种种,无不说明,不动产的定位,背后逻辑是谁的资源越密集,谁的定位就越高。当一个房子只是六面墙和墙中间那堆空气,还只能满足人正常生活的时候,它就只是供人勉强栖身的刚需房。当它还占了周边不错的学位,配套、交通相对便利,拥有更多的建筑成本投入和更高的人均土地资源占用,那么它就上升为刚改楼盘。当它占据的物质资源再多一点,使用了更好的材料,花费更多宣传费用、物业人工费,有更多绿化、使用更先进、更与众不同的设计理念,并包含大量隐形资源时,那么它就成为改善楼盘。而当它占据了所有资源,甚至还有几项不可复制的绝版资源,那么它就具备了豪宅的气质,若还拥有了独一无二的生活气质和文化内涵,那它就是准豪宅,再进一步,一个豪宅占据了独一无二、世间唯一的社会、自然资源,那么它就成为了顶级豪宅,现有技术手段下,这种资源不可复制,这种住宅成为收藏品一般的存在,举个栗子:上海的老洋房。



最后回到南昌

举个不恰当的例子,新力洲悦(3.7w)和新力雅园(2w)。记得没错的话,两个项目是一块地,一个是南昌TOP级顶尖豪宅,私人管家会所、大游泳池、大草坪。记得雅园开卖的时候是12000,随着基本面的提升,产品定位的价格,后期也水涨船高了。

做个补充

根据《民用建筑设计统一标准》按楼层划分时,住宅建筑:一般按层数1-3层为低层;4-6层为多层;7-9层为中高层;10层及10层以上为高层。国际上,将高层建筑又进行具体分为四类;除住宅建筑之外的民用建筑:高度小于24m为单层和多层,大于24m为高层建筑(不包括单层主体建筑)。建筑总高度超过100m时,不论是住宅或公共建筑均为超高层。

在南昌大家根据以上几点方向,去匹配下你心目中的改善房子?

一句话表达:刚需就是想买一套房子的,刚改就是至少有一套房子的,改善就是自己都不知道自己有多少房子的!

注:以上部分图文来自网络,如有侵权请联系删除。

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