什么样的房子可以称之为改善？刚需／刚改／改善

点击数：更新时间：2024-07-11 18:03:15

一千个人有一千个哈姆雷特，每一个朋友都有属于自己的购房需求。其实在被问的最多的就是首付20-35万价位段、45-55万价位段、70万以上三个价位段的朋友。我大概写的，当然价位段和首付比例和面积有影响。以15000单价的房子，首付3成定义，89-115-149三个面积段来定义，正好定义的就是刚需、刚改、改善。

不同的房子有不同的定位，有些称为刚需盘，有些称为改善盘，还有介于两者之间的刚改楼盘和凌驾于改善之上的豪宅，那么，该如何去分辨一个楼盘到底是刚需还是改善，又该如何去分辨那些伪改善和伪刚需呢？

一、楼盘类型界定

评价一个楼盘好与不好，在楼盘交付入住之前，主要从规划设计、外立面、设计配套、地段区位、圈层、自然资源、装修、面积段和套型、品牌、拿地价和土地限制、价格等因素去分析，这也是我们踩盘时关注的重点。但是较为简单粗暴的方法是直接看面积段，因为官方对于一个楼盘属于什么定位并无强制规定，民间一般认为90㎡和140㎡是刚需盘、普通住宅、豪宅的两个分界点，原因是三个面积段为契税缴纳依据。

买房时，除了首付按揭等费用，还有税费，税费中契税最高，用来限制奢侈住房交易，南昌以前和部分城市规定（现在改了见下图）：

1、90㎡以下契税费率为1％。

2、90-140㎡契税费率为1.5％。

3、140㎡以上契税费率均为3%。

一般来说，90㎡以下为刚需房，90㎡-140㎡为普通住房，这个面积段还可以细分为刚改和改善，140㎡以上理论上为豪宅，实际上这个面积段未必有真豪宅。2

项目规划设计界定（产品、面积段）

刚需楼盘：面积段集中在90-110之间，套型以3房为主，满足五年内的居住需求，楼层以高层为主，容积率在2.6及以上，建筑密度20%左右，绿地率往往不高于30%，梯户比2T4以上，住宅形态以塔式或板塔结合为主，楼栋布局以行列式、半围合为主，也有一些楼盘布局杂乱，采光堪忧。

刚改楼盘：南昌住宅产品的主流，在各项指标中满足其中几项，但一般来说，刚改楼盘以3-4为主，建面不低于100㎡，楼盘建筑密度不得超过18%，绿地率不低于25%，刚改楼盘以板塔结合构造最多，由于刚改楼盘以小高层+高层居多，容积率不得超过2.5。

改善楼盘：面积段集中在115㎡-149㎡，套型至少为4室，能满足5年以上的居住需求，容积率一般不大于2.2，高层要打造改善产品，必须以大套型为主并且是低密度楼盘，改善楼盘主要还是存在于小高层、叠墅等产品中，成都有不少声称自己为改善楼盘的高层或高低配楼盘，它们其实不配。

豪宅：豪宅有入门级和顶级，前者只不过是建筑指标上的壕，无非是扯上一张文化大旗，身披欧风美雨之狗皮，既无真正的人文精神诉求，也无对传统文化礼序的尊重；而后者于绵长历史中，世代相传，未必满足建筑指标的豪宅标准，但一定是能传渚后世，其占据的自然资源、社会资源，承载的人文底蕴与精神内核当独一无二。

配套资源（商业、医疗、教育、交通、自然资源）

刚需楼盘：在过去，所谓刚需楼盘，无外乎是满足最基本的居住需求，但是在新时代的要求下，刚需楼盘有更严苛的标准，与成熟商圈的距离要控制在30分钟生活圈内，按照国际都市生活要求，与城市中心距离要控制在10公里，与地铁、主干道要控制在1公里范围。

刚改楼盘：刚改配套介于刚需和改善之间，在配套四大件（交通、教育、公园、商业）中，能够基本满足这些指标，这些楼盘的配套或还未成熟，或在建未呈现，或在自然资源上有所欠缺，但它们的配套应比刚需更完善，一是更多，二是更全。

改善楼盘：所谓改善楼盘，一般都会在主城市边缘地区，既能享受城市提供的社会配套资源和服务，又能享受城市周边较优越的生态环境，这种住宅考虑的不再是个人的居住诉求，还要满足整个家庭的生活需要，所以优质教育资源不可或缺，其它各项生活配套缺一不可，如400米直达地铁口，1.5公里内必有商圈、三甲医院、大型市政公园，否则只能算刚改楼盘。

豪宅：豪宅必定占据所有优质资源，甚至是整个城市最优质的资源，真正的出则繁华、入则宁静，不仅要有纯粹的圈层，还要有完美无缺的配套，一般而言，过于完美的配套意味着居住环境缺乏纯粹性，但豪宅绝对不允许这种情况，需要将住宅和配套做分离，顶级豪宅还需要有故事、文化去承载它的价值。

土地资源的极致占有、物业后期服务

不管你是投资还是自住，追求的表面上是物业升值、居住体验更佳，背后更深层次的购买逻辑其实是资源占用，特别是房产这种大宗商品。刚需和改善有什么区别？无非就是单位面积投入的成本不同，刚需居住体验差，改善居住体验好，那么两者差别在于平均每个人占用的资源不同，整个项目的投入也肯定不同：

同样60亩土地，改善楼盘住了1200个人，刚需也许住2400个人。

同样是电梯，刚需有6户人共用，改善也许只有2户人共用。

同样是房子，刚需一面采光，改善多面采光且户户朝南。

同样是物业，刚需盘想进就进无人管，改善盘刷卡入户门禁森严。

同样是配套，你10年后也不通地铁，我周围地铁连通成片。

凡此种种，无不说明，不动产的定位，背后逻辑是谁的资源越密集，谁的定位就越高。当一个房子只是六面墙和墙中间那堆空气，还只能满足人正常生活的时候，它就只是供人勉强栖身的刚需房。当它还占了周边不错的学位，配套、交通相对便利，拥有更多的建筑成本投入和更高的人均土地资源占用，那么它就上升为刚改楼盘。当它占据的物质资源再多一点，使用了更好的材料，花费更多宣传费用、物业人工费，有更多绿化、使用更先进、更与众不同的设计理念，并包含大量隐形资源时，那么它就成为改善楼盘。而当它占据了所有资源，甚至还有几项不可复制的绝版资源，那么它就具备了豪宅的气质，若还拥有了独一无二的生活气质和文化内涵，那它就是准豪宅，再进一步，一个豪宅占据了独一无二、世间唯一的社会、自然资源，那么它就成为了顶级豪宅，现有技术手段下，这种资源不可复制，这种住宅成为收藏品一般的存在，举个栗子：上海的老洋房。

最后回到南昌

举个不恰当的例子，新力洲悦（3.7w）和新力雅园（2w）。记得没错的话，两个项目是一块地，一个是南昌TOP级顶尖豪宅，私人管家会所、大游泳池、大草坪。记得雅园开卖的时候是12000，随着基本面的提升，产品定位的价格，后期也水涨船高了。

做个补充

根据《民用建筑设计统一标准》按楼层划分时，住宅建筑：一般按层数1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层及10层以上为高层。国际上，将高层建筑又进行具体分为四类；除住宅建筑之外的民用建筑：高度小于24m为单层和多层，大于24m为高层建筑（不包括单层主体建筑）。建筑总高度超过100m时，不论是住宅或公共建筑均为超高层。

在南昌大家根据以上几点方向，去匹配下你心目中的改善房子？

一句话表达：刚需就是想买一套房子的，刚改就是至少有一套房子的，改善就是自己都不知道自己有多少房子的！

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