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7月下旬以来，房地产政策密集出台，行业受到了空前的调控。
据机构统计，今年前7月全国房地产调控超过350次，平均每月调控50多次。
此外，7月29日，“凭房票购房”政策横空出世。武汉发布征求意见稿，未来将进入“凭房票买房”时代。
那么“凭房票买房”政策，是否会成为稳房价新利器？之后会不会像深圳二手房指导价全面铺开？
面对房地产密集调控，房企又该如何应对？
“凭房票买房”在房票有效期内，一次只能登记一个楼盘，不能同时锁定多个楼盘。
具体来说，如果要买新房得先登记，登记好以后获得房票，一张房票只能去一个新盘参加认购，60天内登记一次。换言之，要买新房可以，但60天内只能认购一个楼盘。
“房票”更多是购房资格认证，通过预审购房资格，将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外。
并且与之前限购不同的地方是，“凭房票购房”先要满足“限购”购房的资格条件，并且60天内只能打新一个楼盘。
专家预计，“凭房票买房”新政执行后，新房认购热度将快速下降！会精准打击炒房行为，实现稳房价目的。
1. 房票认定，挤出伪需求
长期以来，一些新盘开盘，成千上万人挤爆现场，100多人抢一套房，1秒抢完所有房源，媒体大肆宣传。
有些是开发商为了营造市场氛围，故意制造恐慌情绪，达到快速营销的目的；别外就是很多炒房团一起抱团炒房。
这些假象，在某种程度上加剧了市场恐慌心理，让许多人也“被迫”加入炒房大军。“凭房票买房”新政执行后，将有效挤出伪需求。
2. 凭房票购房，打压新盘打新热度
随着新房限价开始普及，新房与二手房价格逐渐倒挂，买到就是赚到，楼市打新成了稳赚不赔的套利游戏。
在巨大的套利空间诱惑下，一些购房群体在多个楼盘同时认购，提高套利的几率，这无疑让市场变得焦躁。如果1张房票60天内只能锁定1个楼盘，那么新房炒作就将降温。
武汉凭房票购房执行后，过去一些开发商和中介，利用抢先占名额、内部转名等方式，谋取“茶水费”、“转名费”等暴利的方式也将终结。
可见，楼市打新的漏洞，也正在补上。
3. “凭房票买房”预计会全面铺开
深圳二手房指导价出台后，今年6月深圳二手房成交量直接降6成。之后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴、上海等地，相继出台了二手房指导价或二手房核验政策。
此次，武汉“凭房票买房”可能只是前期试点，一旦取得好的调控效果，预计会像深圳出台二手房指导价一样全面进行推广。
新房的打新热度和普涨预期也会被精准打压，新房市场也会达到稳房价的目的。
二手房指导价是调控二手房的有利抓手，那么“凭房票买房”将会成为稳定新房市场的新利器。
楼市的调控政策空前之多，但这还只是开始，更厉害的大招还在路上。
据统计数据，2021年1-7月全国房地产调控超过350次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。
细分来看，2021上半年市场监管和调控基调总占比36.8%，排在前列，主要进行舆论管控，起到稳市场预期作用。“限购限贷”调控频次占比15.7%，主要通过打压炒房行为，抑制投机需求。
8月份才过了一周，相继有9座城市出台调控新政。“稳房价”决心凸显。
8月5日，北京、杭州限购。其中，北京原家庭住房套数超限购，离婚3年内不得买房。
与此同时，在新房价格连续多月同比涨幅领跑全国后，广州限价政策进一步收紧。
8月6日，广州相关监管机构已明确要求，之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。
惠州被官方点名后，调控也来了。8月9日凌晨，惠州市将严格审查购房资金来源，严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。
2021年以来，楼市调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。
1-7月全国房地产调控政策包括住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严查经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击学区房炒作等。
今年下半年房地产调控估计会呈现出“地方政府调控主动性增强，调控政策更加细化，对炒房行为进行精准打击”等特点。
房地产调控已经持续3年，房企面临前所未有的销售去化压力，资金压力，利润压力，以及负债压力。
这一波针对开发商的定点爆破，是以房企融资“三道红线”为起点的，随后出台了“贷款集中度管理”，“集中拍地”等新政，近日房企拍地也遭遇了限制，拿地金额不得超年销售额40%。
政策逐渐叠加，一些高负债房企空前承压，个别房企处于债务危机的边缘，部分房企开始退地换资金。
面对房地产密集调控，以及空前的各种压力，房企如何应对？
1. 心中有信心
2021年，虽然土地集中供应，但各地方政府供地量不小于前5年的平均值。这一规定也意味着中国房地产市场会平稳上行。
未来，全国房地产行业商品住宅销售额依然是15-20万亿的大蛋糕，面对密集的楼市调控政策，房企依然心中要有信心。
对此，预测2021年全国商品住宅销售额破16万亿几乎是肯定的（2021上半年为8.5万亿元），而未来中国房地产破20万亿也是大概率。有些龙头房企总裁对房地产行业也表示信心满满。
从全国土地成交总价来看，2020年全国土地成交总价为7.4亿元，2021上半年为4亿元，2016-2020年复合增长率为14.86%，土地市场高速发展，可见房地产依然会有很大空间。
2. 脑中有策略
现在的房地产行业已经进入了低利润、多调控时代，这个时代倒逼房企每个环节都要有应对策略。
（1）投资拿地不亏钱
坚持区域深耕，循序渐进拓宽根据地范围，并且在根据地内有底线的机会性拿地。拿地过程中要具备底线思维，尤其对于发展型中小型房企来说，单项目不亏损就是底线。
就拿第一轮集中土拍来说，北京首轮集中土拍的30宗土地中，亏损及零利润地块占比为39.13%，低利润项目占比52.17%，中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。
除非为了一线市场的战略性布局，不然宁愿不拿地也不能亏损。
（2）融资多元化探索
地产去金融化背景下，房企可进行多元化的融资方式探索。创新融资模式，加强同业、异业合作。做好准备，抓住未来可能的货币适度宽松的窗口期机会。
其中，传统融资方式下，需重视回款、供应链融资、开发贷款等。非传统方式下，可运用拆分物业、代建上市的方法，获取大量现金流。
此外，资产证券化也不失为一种良好的融资方式。总体来说，房企需要把握融资成本、融资结构和融资风险等几个重要方面，根据自身实际情况选择融资方式的最佳组合。
图表5：房企融资渠道
（3）产品服务高溢价
升级产品和服务，基于客户价值而挖掘竞争溢价，成本优化和产品服务溢价要具备5--10%的竞争力。
在项目层面，产品力直接决定了去化快慢和价格高低。有句话说的好，“销售时流的泪，都是定策时脑子进的水”。
只要产品能把别人甩出三条街，就不愁卖。只要不愁卖，企业就一定能快速发展。
优质服务力对刺激新房销售，缩短去化周期，以及提升新房溢价能力有着积极作用。
良好的服务口碑可通过业主形成圈层传播效应，提升品牌形象。比如碧桂园在三四线城市的项目老带新比例为60%-70%。通过口碑营销、服务营销、老业主营销，大幅提高新房去化。
（4）经营精细化管理
房地产进入低利润时代，房企只能从粗放型转向精细化管理，向管理要效益。
以碧桂园为例，2020年碧桂园的营销及市场推广成本和行政费用同比下降18.4%。
在营销费用管理方面，碧桂园制定了集指引、预警、监控于一体的营销全流程标准化管控体系，营销策划铺排、各营销阶段主要工作、常见物料等都有一套标准化体系。通过营销标准化，实现快速复制、高效执行，在保证营销目的的同时，降低营销费用。
并且，碧桂园基于市场变化和公司的发展战略持续进行组织变革，提升管理效率。2020年碧桂园就进行了4次组织调整，管理费用率由2018年的4.4%逐年将至2020年的3%。
此外，通过精细化运营持续提高经营水平和资金使用效率，保持稳健的债务结构，取得较高的信用评级，可以降低融资成本，从而有效降低财务费用。
3. 手中有抓手
投前的投资承诺在投后实现的怎么样？项目进度如何？利润偏差有多大？现金流有没有缺口？
很多项目过程失控，最后项目亏钱，往往就是管理层手中无抓手。
比如通过爱德数智的经营看板就能让管理者随时查到关键经营数据，掌控项目进程，全面监控现金流。
经营看板不仅将项目概况、经济指标和成功标尺进行全面展示和跟踪，更为关键的是从签约、回款、利润、货值、进度各维度给与实时详尽分析。
例如，货值5大库龄、签约6大渠道、回款分析8大环节、运营进度26个节点，给你最全面的关键数据。从财务、到业务、到主责部门，责任到岗、管控到位。
每个分类都有对应的部门去抓，让管理更加精细和落地。这就让项目管理者不再被动接受信息，而是有方向，有指标，控得住，直指项目成功。
下半年房地产调控政策会继续升级，但是房地产行业依然是20万亿的大蛋糕，还不至于对这个行业失去信心。
未来，地产行业不再是“躺赢”时代，房企想得到好的生存和发展，需要心中有信心、脑中有策略、手中有抓手以及我们愿意去相信的信念。
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