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■ 来源 | 经济观察报
■ 编辑 | 睿信咨询
在存量时代，我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通、配置和管理，使得这些资产价值最大化。
近日，经济观察报主办的2020第17届蓝筹年会上，北京睿信致成董事总经理郝炬，华夏幸福研究院院长顾强，佳兆业集团首席战略官刘策，亿达中国高级副总裁于大海，及经济观察报宏观经济研究院秘书长李晓丹，在“云圆桌”上探讨了该如何理解房地产行业的存量时代，又该如何挖掘企业的独特价值。
如何理解存量时代？
于大海：对存量市场的理解，首先是成因。我国人口结构的转变，包括对住房需求趋于饱和，城镇化趋势逐渐放缓，一些重点城市的新增土地供应减少，这些因素都在助推市场向存量市场转变。
在增量时代，房地产开发企业主要的功能，是让城市家庭能够拥有自己的房产；在存量时代，我们的价值是让这些存量的资产能够更好流通、配置和管理，使得这些资产价值最大化。
从存量市场特征来看，第一是存量资产的流通能力显著提升——在重点一线城和二线城市二手房成交比例在不断上升，我国一线城市基本进入存量时代，二线城市已经趋于存量市场；
第二，包括经济、托管、物业在内的专业机构，对市场的参与度越来越高；
第三，职业化服务不断出现，包括像交易、管理、金融、法务等专业的人才。
第四，房企大量出现转型，行业新龙头不断出现——比如这些年很热的词，城市运营商、生活服务集成商等，都是房企在存量时代里转变的特征。
郝炬：中国在未来十年，房地产行业整体从增量向存量转型过渡。存量包括以下两个方面。
第一，土地的存量。在核心一二线城市，可供开发的新增土地供应量实际上相对很紧张。在原有的土地上，如何进行改造？这就涉及到旧城改造，包括现在一些区域的工改，把工业用地改成商办或者住宅，一方面增加土地供应，另一方面重新挖掘土地价值和未来资产价值。
第二，存量资产。现在在一线城市核心区域的一些资产，包括写字楼、商业街，这些物业可能无法拆掉重建，但是通过重新进行内容赋能和运营提升，从而提升整体物业资产的价值。当前市场，房地产企业考虑的是如何高周转，抓住新增市场和增量市场，实现规模增长。
城市群与都市圈的机会与风险
顾强：中国的人口流向，呈现出向大城市及其周边集中的趋势。过去十年，新增的城镇化人口，65%去了30个都市圈。
未来的五年、十年，这样的趋势会不会继续？根据研究，我们认为这个趋势还会存在和持续。因为空间分布高度集中，创新在向核心城市集中，不仅仅是人口的集中，核心要素也集中。
从房地产来看，在都市圈当中，目前新房市场占全国市场的50%，听起来很大，其实前十名城市的零售总额占全国的22%。十个城市空间不均衡，经济发展也不均衡。
都市圈发展会强化，但是在都市圈内部也会出现新特征。主要城市核心区基本成型，新的商品住宅，新增产业，在向第二圈层和第三圈层加速的迁移。房地产市场50%在30个都市圈里面。外圈层现在占多少呢？6万多亿的新房市场中，外圈层大概占50%，三万亿左右，这个趋势在未来总体还应强化，比重还会提高。城市的核心区进入存量时代，第二圈层、第三圈层，特别是成长型的都市圈里还是增量时代。
会有什么样的问题？很多问题来自于行政分割，因为行政体制不一样，行政层级的差异带来了一系列问题。比如说规划、交通、公共服务政策和基础设施都很难一体化。比如在中国很多大城市里，为什么依然还有断头路？利益格局没有调整。这些问题，按照现在中央推进的要素市场的改革，一部分会得到解决，但还有一部分依赖于更高的顶层设计来解决。
现在也会有风险，在中西部地区，过去建了大量的开发区和新城新区，而且大量的新城新区离主城区还有一定的距离，我们总结叫“远大的城”。这些开发区现在去看，大部分都是失败的，而且政府由此背上了沉重的债务包袱。这说明什么？我们怎么样去建设大城市的新城新区？怎样尊重市场发展规律和城市自身的发展规律？
于大海：对我们项目的布局来讲，提出了叫作“项目拓展圈层化”的理念，所谓的圈就是都市圈，层就是分层推进。
比如说产业高度关注，在一个城市群中，产业转移的关系。从目前的经验看，这些城市圈的中心城市都呈现出了中低端制造业向外迁移，高端现代服务业进一步集中的趋势。
很多城市群出现了不止一个的中心城市，可能有双核、多核的态势，也会有多个副中心城市的出现，我们就要审慎乐观地进入一些弱二线城市，乃至于强三线城市，也应该是我们项目布局的战略考量。
土地市场改革的方向与突破
郝炬：现在从房地产宏观的角度来讲，大家都谈总量饱和。总量，人均住房面积看上去不低了，但是区域严重不均衡，尤其是真正有需求的地方，这也是为什么近期深圳房子抢得快的原因。
最大的不均衡在哪？在土地和需求之间的错配问题。这是当前对于地方政府的风险，又是对房地产企业的风险。
大家希望真正有需求的地方，能够加大土地的供给，哪怕房价涨得慢一点，我们开发商也希望市场能够稳定往前走。所以这次如果能够市场化进行土地资源配置，有没有可能全国流转？
同时有八个省市地级市，也在土地的基本农田的转性和规划上面予以一定授权，这些方面非常关键，能够让真正有住房需求的地方有充足的土地供应，这样既可以保证市场的稳定，同时也可以对当地房价给予合理的稳定。
刘策：为何一线城市房价老涨得那么猛？我个人的观点，住宅用地比例不足，反而工业和商业用地过剩。
第一，对一线城市来讲，住宅比例其实可以提升，工业和商业其实市场需求没有这么大，可以适度降低。但是目前很多一线城市反而住宅比例偏低。
第二，涉及全国区域均衡的战略，比如说一线城市核心都市圈，建设用地比例其实可以多一点，宁可把更多的耕地指标挪到中西部去。因为人、产业都在往都市圈走，但是土地建设指标没有跟着走。
顾强：人口城镇化跟土地城镇化是分离的，尤其在都市圈的外围圈层非常明显。因为过去大城市外面都是农业地区，现在人口去了，但原来是农业，总体来说土地需求矛盾非常突出。
中央现在提出来两方面，一是生产要素如何向优势区域集中，二是通过制度改革，能够使生产要素向优势区域集中。
过去实际上符合土地的两规，没有空间。即使有项目，你没有土地规划，还没有土地指标，一大堆问题。现在改革已经提出来，把一些权力放在省一级，在省级范围来根据各地发展条件，以及项目发展质量来确定要素配置。省内的这些要素如何在优势区域集中？这次改革，包括国土资源部的授权，提供了可能。
但另外一方面需要持续的配套政策，比如如果国土空间规划没改，就是把这个政策给了也没有用，因为没有相应的规划空间，所以实际上是一个系统工程。
首先要转变的是规划理念，第二要规划体制改革。目标就是把效率放在优先的地位，兼顾区域的发展。从2004年到现在的土地管理基础上，向优势地区集中，加上市场化的机制的设置，比如说跨区域的市场，建立土地流转市场等机制。
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