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怎么投资房地产？

点击数：     更新时间：2024-04-22 14:17:26

头铁。

钱包足，一二线可购置多套保值，运气好可能短时内应市稍微增值，运气不好长期持有当房东，银行还能套点钱出来干点别的。

三四线城市还有小县城，是真便宜，但弄不好掉进去就全当给青黄不接的开发商长期定向扶贫了。

首先，要声明一点，眼下投资房地产的黄金时期已经成为过去，随着治国利器作用的慢慢下降，未来的房产投资收益也会慢慢下降。

但是，在很长一段时间时期内，房地产仍是老百姓保值增值的最佳资产。

不过，随着市场慢慢安定下来，过去几年那种拿着不动就能坐地等钱的时代也将慢慢成为过去。

简单谈一些“后房地产时代”投资的原则，具体怎么做就看你的理解和运用能力了。

我们知道，要想获得高收益，就要提高投资的杠杆，可往往提高了投资的杠杆，风险又会急剧放大。那有没有一种产品，即能放大杠杆，又能降低风险呢？

有，那就是房地产。

谈到房地产的投资，基本的盈利模式有两种，一种是靠中短期差价收益，即升值空间；一种是靠长期租金收益，即租金收入。

这两种投资方式虽然有不同之处，但作为房产投资方式，都具备一些共同点，那就是对地段的要求。

有人曾问李嘉诚，房产投资最重要的是什么，他回答几个字：地段，地段，还是地段。

在齐升共涨的黄金时代，不同的地段会产生不同的收益，在有涨有跌的分化时代，不同地段会决定投资的盈亏结果。

地段因素的第一个问题就是城市的选择。

为何有些城市的房价持续大涨，为何有些城市的房价不温不火，有些城市的房价不仅不涨还会不断下跌呢？这就是地段因素在城市区位上的体现。

当我们把房产作为普通商品（抛开房产本质的因素）来看待的时候，它的价格自然受供需因素的影响。

供不应求，价格自然上涨，供大于求，价格自然不涨或下跌。供需因素对房价的影响，我们详细来谈一谈。

影响供需的第一个因素，就是城市居民的购买力。

同样的人口，购买力越强，房价也就越高。购买力来自于这个城市的发达程度，经济越发达，居民收入自然也就越高。

因此，投资房产的第一要素考虑的就是城市的发达程度，一线高于二线，二线高于三线，三线高于四线，以此类推。

发达也是相对而言的，上海北京相对于全国来讲是发达城市，郑州武汉相对于中原来说是发达城市，兰州西宁相对于省域来说是发达城市。

不同区位的发达程度，绝对价有差别，涨幅也会有差别。但不管是全国范围的发达，还是地区范围的发达，还是省域范围的发达，投资选发达城市是没有错的。

有条件的可以选择全国发达，没条件的可以选择地区或省域发达。

影响供需的第二个因素，就是人口吸引力。

这两个看似是一个问题，但还是有不同之处的。购买力主要是人口质的因素，人口吸引力主要是人口量的因素。

有些城市人口不多，但购买力超强，价格自然就居高不下，比如义乌、绍兴这些城市。

有些城市购买力不一定很强，但人口吸引力很大，价格自然也会不断上涨。比如，合肥、郑州等。

有些城市购买力不是很差，但人口吸引力不大，甚至会持续流出，那价格恐怕也很难上涨，比如东三省的那些省会，哈尔滨、长春、沈阳等。

因此，投资房产第二个要考虑的就是人口吸引力。人口吸引力主要取决于城市的软硬件建设，比如基础设施、医疗教育、就业环境、交通便利等。

影响供需的第三个因素，是金融市场的发达。

房产投资都要借助于金融杠杆，全款买房属极少数。

一个城市的金融越发达，贷款越便利越容易渠道越多样化，往往房价上升空间就越大。反之，就越小。

早期沿海一些发达城市比如深圳上海等，贷款非常便利且没有限制，杠杆也可以通过多渠道降到最低，所以他们的房价就比周围涨的厉害。

而周边的金融比较保守的城市，无法通过杠杆放大购买力，房价就迟迟起不来。现在，基本上全国的大城市政策都差不多，但一些城市还是差别的。

金融政策影响的主要是杠杆率，因此投资房产第三个考虑的就是城市的金融杠杆水平。如果不能使用杠杆或杠杆率太高，投资的意义就不大了。

影响供需的第四个因素，是供给量的大小。

供给量取决于两点，一是土地储存量，一是房屋库存量。一般而言，土地储存量越大，库存量也就越大，供给量也越大，价格上涨压力自然就越大。

土地储存量和房屋库存量常常成正比，但有时候也要分开谈。有些城市土地储存量小，房屋库存量就有限，这些城市如果没有外界因素，房价常常是居高不下，比如香港深圳。

有些城市土地储存量很大，但通过土地市场的调节，房屋库存量不一定很大，价格自然也就会上涨，但一旦加大土地供应，不用限贷限购价格也会趋于稳定，比如合肥、郑州。

有些城市土地储存量本身就大，为了不让高房价影响经济发展，或者经济发展较慢希望通过大力开发房地产拉动经济，刻意加大房屋库存量，价格自然也很难上涨，或上涨幅度有限，比如重庆、西安、成都等。

因此，投资房产的第四个因素，就是考察城市的土地储存量和房屋库存量以及二者之间的关系。

供应量越低越好，行政干预越低越好。

说完了城市的选择，下来就要谈谈具体的地段选择了。

城市选择好了，也不是什么房都可以买，还要看地段。

房子的价值，这里指住宅，主要体现在便利性和舒适性，再外加一个特殊功能性。特殊功能性，主要是指房子的附加价值，比如是否含有上学指标，是否能落户。

有这些附加价值的房子，当然要比没有这些附加价值的房子更有价值了。但这个毕竟是少数，抛开这个特殊功能性，在便利性和舒适性上，肯定是便利性优先，舒适性次之。

便利性，主要体现在生活工作的便利性上，周围商圈是否发达，交通是否便利。周围是否具有大型商超百货、餐饮娱乐、学校医院等，这称为楼盘的大环境。以核心商圈为中心，方圆二十分钟路程为宜，这是投资的首选。

其次是舒适性，主要体现在楼盘的环境、绿化、安保、物业等，称为楼盘的小环境。

大环境的便利繁华与小环境的优越舒适是选择楼盘的首要因素。

当具备这两项因素时，接下来就是选择具体的物业类型了，投资的方式不同，选择标准也就不同。以升值空间为投资目标时，主要考虑的是偏高档小区、偏大户型、改善性物业。

什么样的住宅升值空间最大，当然是针对富人的高档住宅了。富人的购买力强，考虑的主要是住宅的使用价值，只要价值够大，价格不是主要考虑因素。如果是没钱人，本身购买力不强，对价格最为敏感。

因此，投资要从富人的角度去看问题，他们追求的肯定是高档的小区，偏大的户型，以三室四室及以上为主。

当然，也不宜过高过大，太高档太大面积的豪宅毕竟是少数人的专利，且投资成本过大，不宜作为投资对象，当然，一掷千金的土豪例外。

那么以租金收入为投资目标的话，主要考虑的就是住宅的便利性，而非档次的高低。户型不宜偏大，以小户型为主。

如果租金相差不大，面积越小越好。租金收入的对象是城市白领，租金和工作的便利性是主要的考虑因素。

一般高档的住宅位置会稍偏，户型大的住宅租价会稍高，这些都是一般白领所不能承受的。因此，应以一室两室为主。

上面讲的是一般的原则，下来就是具体操作了。

这一点其实没什么说的，基本原则就是在不影响自身生活的前提下杠杆最大化。

杠杆最大化有三个好处，一是投资收益率达到最高，二是可增加投资标的，三是在货币贬值趋势下负债越多时间越长越好，当然不要忘了上面说的前提，不影响自身生活前提下。

以差价为目标的投资没什么说的，这里主要说一下靠租金收入的投资方式。

租金收入的模式不同于差价模式，它考虑的首要因素不是未来的升值空间，而是现金流的正负，当然能升值最好。

什么意思呢？当你的房产月租金收入大于月供和物业费这些必要开支时，现金流为正。反之，小于必要开支，则为负。

只要是现金流为正的投资都是好的投资。不同于前种模式，靠租金收入的投资对资金的要求比较小。

一个40平的小户型，假设房价为八千，全款也就30万左右，首富三成也就十万左右。对于一般的中产家庭基本都能拿的出来。金融发达的地方，连装修都可以贷款，因此，可以最大化地放大杠杆。

对小区品质、楼层、朝向都没什么要求，唯一考虑的就是现金流是否为正，投资技巧要求不高。当然，也不能太烂，毕竟要考虑今后的变现。

这样等于租客替你养房，十年二十年后，只要房价稍微涨一点，超过首付，你就赚了一套房。哪怕原价卖出，你也会赚不少。

当然，前提是这个钱最好是长时间不用，如果短期要用，这种方式的投资就没多大意义了。

最后再讲一下投资中需要注意的事项。

第一个就是未来房产税对投资的影响。房产税的问题前面讲过，这个几乎是不可避免的事。

但房产税是以家庭为单位，按照地域征收的，不大可能按照全国范围房产的套数来征收。

因此，在投资时如果能分散投资，在不同的城市投资房产最好，这样就可能避开房产税的影响。

总的来说，只要选好了城市和地段，运用好杠杆，房产投资其实是非常简单容易且安全高效的投资方式。

?但是在后地产时代，决不能像过去那样闭着眼买房都能赚钱。

未来的房地产投资是一门技术活，我想大家应该都要认真学一学才是，如果盲目投资，那你一定会输得很惨。

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我的一贯观点是家庭生活基础所在地以家庭为单位拥有商品房数量少于三套（北上深两套），现金流低于200万的，没什么资格玩房地产投资的游戏。

自从2017年最高决策层按下了房价调控按钮，随之而来的各地调控政策便频繁加码。目前，全国楼市基本进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。 基于该现实背景，我们如何投资房地产呢？

1.哪个城市最值得投资？

一般城市的房地产市场，要看这个城市的城镇化率、城市总人口、城市年去化量、城市存量、在建量和预售量、土地存量、人口净流入量等指标。但除了参考这些指标外，还要考虑在房地产周期的拐点时，仍能有涨幅的城市。什么时候是房地产周期的拐点？即人口和城市化率达到平衡，65%的城市家庭都拥有1.1套房时。到那时，可能50个城市房价会出现下跌，进行盘整。但有30个城市，像省会城市、都市圈仍会缓慢上升。为什么呢？因为有人口、经济、科技、GDP在背后支撑。房价高低的本质，是由所有资源聚集的程度和多寡决定的。

因此都市圈就发挥了他应该具有的作用了。都市圈是指在城市群中出现的以大城市为核心、高度密集、人口规模巨大的经济最活跃、最重要的区域。都市圈支撑房价的背后，是人对于资源的争夺。每个人都是理性个体，一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的城市。都市圈就业岗位多、创业机会多，足够吸引人才，城市聚焦效应强，带动城市的经济繁荣，而且更是关系到中国经济发展全局，具有不可替代的聚集正面效应。

2.房地产关键投资方向

可从以下几个领域综合考虑：

1）政治

买政府所在地，四套班子，各大局机关旁，政府把学校、医院等公共设施全部搬过去，说明是在制造一个新的行政中心新区。

2）经济

如金融机构、保险公司、银行旁。

3）文化

如图书馆、电影院、学校、文化艺术中心旁

4）体育

如奥体中心、政府配建的全民健身中心旁。

5）交通

买汽车站、公交站、高铁、地铁旁的住宅，或者路网核心，交通便捷。

6）卫生

如医院旁、妇幼保健院旁。尤其对于小孩和老人来说，医疗资源特别重要。

7）环境：

临湖、临山、广场、公园旁。

8）区域中心：

买省会城市，买城市最中心的地段，买经济繁华的中心。

关键词最好叠加，买房时具备的关键领域越多越好。

现在投资房产，太复杂了，根本不是那种你看一些城市人口流入量，一些城市的新房库存量，还有一些城市的收入等等的，这些数据你都要知道，并且就算你知道了这些数据，你想要判断房价走势，也依旧很难。

彭叔随便举几个例子，你说人口过千万，房价就能一直涨，那么你知不知道，哈尔滨、石家庄的人口，都超过了千万，那么哈尔滨和石家庄的房价走势， 是什么样的？

如果你说人口有流入，房价就能涨，那么你看看郑州、青岛，这两个城市不但人口过千万，每年的人口流入也在10万以上，但这两个城市的房价走势怎么样？

新房库存量多了，房价就涨不起来了，那为什么去年广州楼市库存量那么多，房价还不是一样说涨，就涨起来了。

像是北京，连续N年了，人口都是在减少的，但是去年为什么北京房价在人口第N年减少以后，房价还是涨了？

现在投资房产，比买股票还难，楼市唯一的优势，就是大家对房子有信念，对股市没有信念。

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