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引言
作为一个商、旅、文结合的购物中心，月星环球港凭借其豪华欧式风格的建筑空间设计，在魔都特色商业项目中占据有一席之地。让我们一起解读这座商业“巨型母舰”的建筑规划之美。
一
陈倍麟专业点评
月星环球港48万㎡的超大体量，形似巨型豪华邮轮，是国内唯一欧式风格的超级购物中心，同时也是亚洲中心城区内最大的商业城市综合体项目。
它把商业、旅游、文化功能融为一体，打造出一种奢华的异国风情。
不仅是上海商业综合业态进化的代表，同时也树立了上海商业的新高度。
项目的建筑规划特色主要表现在：
1、建筑体量
超大建筑面积，购物中心面积高达32万㎡
2、设计风格
新古典主义风格建筑及“豪华邮轮”形态成为其形象标签
3、中庭设计
3个色彩风格相异的采光穹顶中庭设计，成为标志性元素
4、内部装修
欧式壁画、艺术雕塑等精致欧风装饰，将艺术融入商场
5、屋顶花园
汽车坡道直达，屋顶花园面积达3万㎡，兼具活动举办和部分停车功能
6、链接地铁
B2及L3通过地下通道和步行天桥与地铁出入口直接连通，为商场提供持续不断的客流。
▼外部交通动线
二
建筑规划特色分析
国内唯一欧式风格的“超级购物中心”
▼外观酷似一艘豪华邮轮
▼“三中庭”设计
月星环球港占地面积6.6万㎡，总建筑面积48万㎡
购物中心一层长380m，宽130m
一层层高6m，净高4.1m
项目设计有三个中庭
花园中庭610㎡，中央广场580㎡，太阳大厅740㎡
中庭间距离85-100m，中庭与中廊间距离10-12m
▼欧式建筑风格——打造欧洲宫廷般的富丽堂皇
“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合，采光充分
“罗马柱”与“欧风内饰”，凸显富丽堂皇
01 项目外立面
外立面使用石材装饰，线条端庄挺拔
高大的罗马立柱体现欧式建筑的厚重和品质感
打造成为该区域地标性建筑
▼入口处耸立的欧式罗马柱
▼外立面线条的端庄挺拔
02 项目内部设计
整个建筑内部以欧洲风情为设计主题，共有三个穹顶广场，分别为维多利亚风格的太阳大厅、充满文艺复兴之风尚的中央广场和威尼斯风格的花园中庭。
太阳大厅、中央广场、花园中庭各具特色，为消费者提供驻足休憩与观赏的休闲空间，成为商场的人流磁场。
▼太阳大厅——约740㎡
太阳大厅区域以红色为主题
由于接近主入口，地下二层广场常做演出或活动场所
顶层以弧形玻璃穹顶，采光较好
▼中央广场——约580㎡
中央广场B2层广场主要为儿童类攀爬类娱乐场所
位于中央广场4楼“空中走廊”
中央广场穹顶
▼花园中庭——约610㎡
花园中庭区域以绿色为主题
地下二层观光电梯中庭处多以大型主题活动吸引游客
花园大厅中廊
花园大厅中廊天顶
采光天窗承担重要的照明作用，一般可提供足够的亮度
▼美食风情商业街
4层打造为欧式风情商业街
以“浪漫风情”为主题，为消费者品质风情消费场所
▼人性化设计细节
多功能洗手间/母婴护理台
洗手间通道入口处设有沙发椅与小圆桌休息区
公共休息区座椅
以木制长条座椅为主，周边有绿植搭配，少量为沙发椅
▼屋顶花园
环球港拥有约3万㎡超大屋顶花园
除承担部分停车功能外，还能举办各种大型活动
1条汽车坡道直通屋顶花园
三
建筑空间的文化艺术特色
上海月星环球港以“商、文、旅”结合的生活消费方式及其建筑特色魅力辐射到上海全市乃至长三角地区，为上海商业树立新的标杆，为城市旅游增加新的景点。
项目的商业文化艺术特色反映在以下几方面：
1、通过欧式宫殿式商业建筑体现建筑艺术；
2、通过文化展览展示区承载文化艺术功能；
3、通过旗袍展示和定制服务，体现消费的艺术品位；
4、通过音乐鉴赏、乐器展示、培训等弘扬艺术文化。
01 建筑装饰细节
▼欧式风格罗马柱
▼欧式风格立柱细节装饰
▼欧式风格立柱表面雕刻图案
▼墙面壁画装饰
▼中廊两侧刻花玻璃与包铜栏杆，凸显档次与品质
02 景观小品
▼外部造型及水珠泛光灯
▼艺术灯
▼室内欧式水景喷泉
▼艺术雕塑品展示
03 内部绿色景观
▼中庭绿化
▼扶梯口绿植景观
▼走廊绿植景观
- END -
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
图片部分采自网络
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引言
作为亚洲中心城区内最大的商业综合体项目，月星环球港“商、旅、文”为一体的全业态模式一定程度上代表了魔都商业发展的新高度，面对如此庞大的商业体量，它在人流导入方面可谓下足了功夫，但同时这座“巨型母舰”的业态布局难免也会存在一些短板。
一
陈倍麟专业点评
1、“商、旅、文”为一体的全业态商业综合体。
上海“环球港” 对大型商业综合体进行全新定义，首次全面提出“商、旅、文”三大中心功能概念，以特大型综合购物中心为主题，辅之以甲级办公、展览、餐饮、休闲与健身等配套功能，并引入4D影院、剧场、儿童游乐场等复合业态，立足上海，辐射长三角，连接全球市场。
▼主题展
2016年12月巨石达阵环球港校区
▼主题展
2016年7月-10月《庞贝末日》考古文化展
2、轨交的无缝衔接，带来可观的人流。
内环高架双向匝道出入口近在咫尺，轨交3、4、11、13、14号五条线环绕，轻轨、地铁客流可直接进入环球港的“船体”，实现真正的无缝衔接，带来可观的人流。
特别值得注意的是，月星环球港在导入地铁客流方面动足了脑筋，例如将地铁闸机出口直接设在商场门口，地铁出站人群必须到商场门前的闸机口才可以出站，将地铁输送过来的人流引导到商场。
▼地铁闸机出口直接设在商场门口
3、多出入口，便利的外部动线设计。
外部人流入口动线共有八条，从地面到地下有多个出入口，南广场为购物中心主入口，主要客流为游客，北广场主要客流来自于主力店乐购超市的带动。
二
项目周边商业竞争关系
项目周边竞争激烈，单体作战劣势明显。
中山公园商圈商业建筑面积达35万㎡，龙之梦认可度最高，对环球港市场造成挤压。曹家渡商业聚集区以悦达889为首也分流了部分消费客群。
▼周边竞争关系
三
物业构成
▼项目建筑规划图
项目于2008年开建，总建面共48万㎡，为独立的单体建筑，裙房部分是购物中心，塔楼部分是两栋写字楼、酒店及酒店式公寓。
四
内外部交通动线
01 外部动线
月星环球港体量大，因而更注重人流量的有效导入。
B2层、1层、3层商场内部均有通道直接连通轨交站点，1层商场入口处也有地铁出口，通过与轨道交通的无缝连接，成功实现“三首层”的概念。
▼与轨道交通的无缝连接
外部人流入口动线共有八条，未来凯旋北路因酒店写字楼的开业将开设人流入口。
▼外部8个人流出入口
▼外部车流出入口
02 内部动线
设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
▼内部水平动线（以L1层为例）
03 内部垂直动线
整个项目内部设计了多条垂直动线，三个中庭均设计了观光垂梯和扶梯，中廊设有扶梯，解决了高楼层消费者难以导入的问题。
▼中庭垂直电梯与水平电梯
▼内部垂直动线示意图（以L1层为例 ）
五
项目整体业态布局分析
01 经营业态分析
项目经营总面积约10.4万㎡、经营总户数有424家，以精品零售和品质餐饮为主，其中零售业态占据主导定位。
零售业态品牌面积占比71%、餐饮业态占比15%。休闲娱乐和服务配套业态占比相对较少，休闲娱乐业态占比4%，服务业态仅占比3%，其余特色类占比7%。
PS：本次数据更新到2015年年底，2016年月星环球港经营业态和细分业种做了刷新，陈倍麟商业地产研究室对业态调整内容做了持续跟踪与分析，后续会以主题形式陆续跟大家分享。
▼各楼层整体业态布局
▼各楼层主题及经营内容
02 主力店面积设计
主力店面积设计较大。其中大型超市作为主力店面积约为2.3万㎡，餐饮主力店面积约5800㎡。
▼月星环球港业种排序（部分）
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B2层
业态组合
B2层中零售业态占比88.3%，为主力业态
其次为餐饮业态
主力店
B2层主力店为乐购超市及月星自营的家得乐超市，加上日本快时尚品牌饰梦乐，面积均较大
业态布局点评
可借鉴点：B2层与地铁直接相连，作为多首层中消费者较为容易到达的楼层，经营价值较大，并没有像其他项目（无地铁相连）设置较多的餐饮类消费，而是配置大面积的零售；距离地铁口较远的一端配置拥有3000㎡生鲜面积的大型超市，提升整个平层中部店铺的到达率。
劣势：业态业种布局、功能分区混乱，聚集效应低，购物体验差。
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B1层
业态组合
B1层零售业态占比76.1%，为主力业态
餐饮占比22.2%
主力店
乐购超市作为主力店，同时还有一拖二的快时尚品牌，附加大食代美食广场及丝芙兰、百丽等多业种集合店。
业态布局点评
可借鉴点：B1层同样与地铁直接相连，同时又下沉式广场可以进入，消费到达较为方便，经营价值相对较大，零售面积占比同样较大，餐饮比例有所增加。
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L1层
业态组合
L1层零售业态占比82.4%，为主力业态
服务占比9.4%
主力店
买手店ATTOS、COACH、LB为本层的主力店，在主入口右侧为展厅，可作为汽车等展览用。
业态布局点评
可借鉴点：业种以高租金的黄金珠宝、钟表眼镜、皮具箱包、男女时装等业态业种为主，品牌度相对较高，营造品质购物的环境。
劣势：L1层作为项目地面上的首层，人流量不及B2层，从地面进入商场的消费者数量较少，加上一层招商情况不理想，开业一年以后仍有部分空铺，降低了消费者的购物体验感。
>>>> L2层
业态组合
L2层零售业态占比97.5%，为主力业态
餐饮业态占比2.5%
主力店
L2层设置了两大百货主力店
NOVO和玛莎百货，外加Xebio、MUJI等集合店
营业面积1000-2000㎡，面积较大，哑铃状排布合理
业态布局点评
可借鉴点：L2层为商场出租金的楼层，以零售业态为主，占比达97.6%，仅配置了三家餐饮店；采用哑铃状的布局方式，两端大型主力店吸引客流，向中间店铺输送；业种以男女时装、运动休闲及百货为主，布局相对较为清晰，客群共享性较高。
>>>> L3层
业态组合
L3层零售业态占比46.4%，为主力业态
餐饮业态占比37.2%
主力店
L3层楼层较高，餐饮比例大幅提升
两家正餐主力店外加各类餐饮业种契合其“品尝”的主题
大量目的性消费业种的配置有效解决了高楼层导客问题
业态布局点评
可借鉴点：L3层与地铁出站口相连，是该项目打造的第四个“首层”，但相较于其他楼层，楼层仍然过高，所以餐饮比例明显上升，餐饮业种的组合也更加多样；L3层由于楼层过高，引入生活配套服务，如美容美发、培训服务等，吸引消费者前往消费。业种以男女时装、运动休闲及百货为主，布局相对较为清晰，客群共享性较高。
>>>> L4层
业态组合
L4层特色业态占比38.3%，为主力业态
娱乐业态占比26.9%
主力店
环球港特有的博物馆及展览等特色店铺占去了约40%的面积，为本楼层的主力店，除此之外还有海上国际作为主力店吸引消费者
业态布局点评
可借鉴点：L4层为最高层（排除屋顶花园），通过博物馆、展览等各种特色业态提升了项目的远程客群辐射能力，同时通过精心布置的各类餐饮，增加商场人气。
劣势：电影院并无售票大厅设置，整体的装修风格与环球港整个设计风格不相符。
-END-
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
统计数据截止到2015年底
图片部分采自网络
引言
首先，是商场建筑空间艺术元素的应用，提升消费者的体验感；再者，“商旅文”功能的复合同样也是国际大都市商业的发展趋势；以及“三首层”概念提升楼层的商业价值和项目培育市场的实际举措。
项目的待商榷问题
1、品牌度低，综合消费的娱乐业态配置不足
商业项目体量过大，部分店铺至今仍处于空铺状态，“超外店”自行招商，品牌杂乱，影响项目整体形象。
建筑特色对于消费客群的吸引只在一时，只有富有吸引力的消费内容才能吸引持续不断地到访消费。
现32万㎡的商场面积以常规购物中心的业态业种比例配置，商业氛围不够，娱乐消费业种数量少，能聚集人气的设施较为缺乏，容易遇到消费量不足的问题。
2、顶部自然采光面积过大，能耗成本有压力
上海月星环球港在“最大、最美、最艺术”的光环标签下，物业使用过程的大能耗造成运营成本提升，后期运营会面临较大压力。
据业内人士透露，该项目前期投入已经超过100亿元。而在上海，能够实现年营业额30亿元以上的商业购物中心屈指可数。
项目要在高投资、高运营成本和人力成本的压力下实现投资回报，充满挑战。
▼超大穹顶设计，能耗成本高
3、内部环形动线过长，电梯配置明显不足
环球港内部动线为两个平行的环形动线，距离过长，消费者可能在商场内迷失方向，直接降低其消费体验感。
垂直动线作为商场的生命线，在商业经营管理中占据着至关重要的作用，开业后环球港垂梯及扶梯配置不足，中庭处客流高峰期等待时间过长，下行扶梯很难找到。
▼两条平行环形动线过长，后端店铺到达率低
▼垂梯设置不足，高峰期电梯等候时间较长
4、家居起家，商场与奢侈品经营经验不足
大型综合体项目开业经营，需要专业管理团队。目前在上海，很难找到具备这么大体量商业运营经验的团队。团队没有经过一定时期的磨合，较难胜任超大面积的购物中心的运营重担。
▼起步于家居业，上海月星环球港为首个转型项目
优势1
建筑内部空间体验性的打造
上海月星环球港是国内第一个欧式风格的高端物业，建筑空间内部凸显了体验效应：
体验一，顶层的悬空走廊玻璃底，体验高空刺激；
体验二，餐饮区域以情景街道形式装饰，体验风情化；
体验三，商场中的品旗袍艺术馆、珠宝堂、少儿创意画廊等艺术化空间，体验艺术品位。
庭院、老树、长廊、广阔的公共空间……店堂设计格调高雅，一步一景诠释出海派文化的独特品位，连空铺区域也配了文化元素，吸引消费者拍照。
▼“欧式穹顶”与“廊道设计”相结合
▼风情特色餐饮区装修
优势2
经营业态组合亮点
月星环球港是业态最为丰富、品牌最为丰满、组合最为多元、消费体验最具个性化的购物中心，且建筑体量及物业品质已经超前，更能适应未来发展的空间需求。
项目新颖品牌较多，各类主题区块如家居生活馆、艺术人文区域、美味码头等都是突出亮点。尤其是餐饮板块，特色餐饮的概念符合购物中心业态组合趋势，餐饮业态种类较多，满足各类消费者需求。
优势3
物质消费上升到精神消费
项目四层专设的艺术人文区域，包括4D影院、美术馆、文化展区、演艺舞台区、拍品展卖区等，连同上海最大的屋顶花园广场（3万㎡）一起，成为完整的购物体验消费链和商旅文结合、联动发展的平台。
物质商品的生活消费上升到文化艺术的精神消费。项目亲民的业态配比和众多文化艺术设施，给广大市民提供了休闲购物与文化艺术的欣赏场所，如果能申请到景点等级，甚至可以接待旅游团队，进一步放大消费客群。
▼连环画艺术长廊和美术馆
启示1
“商旅文”结合是现代商业发展趋势
项目以建筑文化为载体、以商业文化为血脉、以公共艺术为桥梁，开辟了商文结合的风格之先。
新古典主义风格的主体建筑与现代简洁的双子塔楼交相辉映，维多利亚风格的太阳广场和威尼斯风格的花园大厅融为一体。
▼新古典主义建筑风格
▼中庭顶层壁画装饰
启示2
“三首层”概念提升楼层商业价值
本项目由于与轨道交通连接的优势，形成了“三首层”，它的零售区域可以向上下楼层延伸，布局从B1层到地上三层。
商业物业以追求长期租金收益为目的，本质上说是长期收益的金融工具，这也是商业地产的魅力所在。多首层正是楼层商业价值挖掘的体现。
▼地铁闸机口直接设在商场门口，最大化导入客流
启示3
培育市场需要付出实际举措
商业项目融入城市功能，可以放大商业的消费群体。环球港“文商旅结合”首次尝试，美术馆、演艺空间、古琴艺术中心、海派旗袍艺术馆等众多文化项目，均向消费者和市民免费开放。
为了扶持“商旅文”功能的融合，商业部分将更多的商业空间释放给公共文化。据悉，环球港提供了1万余㎡的区域给这些公共文化机构入驻，并免收场地租金。
▼主题文化展览活动
▼主题文化展览活动
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文字由陈倍麟商业地产研究室提供
统计数据截止到2015年底
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陈倍麟简介：
克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
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30年商业项目经营管理经验
16年商业地产咨询策划经历
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电话：021-60867062 邮箱：chenbeilinsydcyjs@163.com
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