房地产——资源整合

点击数：更新时间：2024-04-07 23:09:27

房地产就是资源整合，把社会各方资源，生产价值链各个环节进行有机化整合，最终实现经营目标，通俗点说就是“找地、找资源、找朋友”。

最近重点工作围绕着投前的投决会，投后的定位会、启动会，公司经营管控的经营工作例会，还有专项的双周指标及现金流会议、回款专题会、交付专题会等。从这些会议可以发现房地产的一些规律。

拿地是公司可持续发展的重要工作之一，销售去化越快越能感受到粮仓危机。拿地前准备工作越充分，胜算概率越大。拿地前，我们要对该地块进行充分论证，包括项目定位、方案设计、成本分析、招采计划、工程策划、三宝策划、运营节奏、融资方案、物业方案、开发客服风险分析、经营测算指标等。

除了找地，还要“找资源”，从设计资源，到施工的勘探、桩基、土方、总包、精装、幕墙、电力、消防、智能化、监理等，这些资源是我们能快速干好一个项目的关键。这些资源也是我们的朋友，合作的好成为战略合作伙伴。

除了生产链条的各方资源，还有一项重要资源，就是同行业，随着地价上涨，越来越多合作项目，合作开发一起分担风险共享收益，找朋友，找志同道合的同行朋友，一起合作开发。纵观我们自己的项目，几乎超50%都是合作项目，合作项目的管控尤其重要。过程中也不乏会遇到一些合作方因为自己的一些原因中途退出，这些重大变化也将影响项目推进。除了找同行，还可以扩宽渠道，找一些财投，这些财投一般不参与过程开发管控，对我们操盘干预比较少，我方操盘更具灵活性，只对一些关键节点进行管控和参与决策，共享收益。甚至有些小股投资人，他们过程中不参与现金流分配，我们可以做到资金不对等占用，只需要在几个节点进行本金归还、利息支付、利润分配。我们现在非常重视股权比例，上升到拿地前做出承诺，拿地后要兑现考核，全面预算也作为年度指标纳入考核。通过合作，可以做大规模，分散风险。

除了以上，还有一项非常重要的工作，就是融资方案。投融资是房地产开发的关键，甚至决定了项目现金流走向。现金流之于项目或公司，甚至比利润更加重要，现金流管控我们已经纳入到日常工作。现金流管控包括两方面，很重要一方面就是融资性现金流工作，另一方面就是项目自身经营性现金流工作。每个项目在拿地前就要先制定相匹配的融资方案，提前沟通金融机构，预先排布融资规模、融资利率、融资放款和还款时间。融资方式丰富，有土融、信托、开发贷、ABS等，利率也不一。甚至房地产企业最后的竞争决定于财务利息，即融资利率，悬殊的能相差5%-6%，这对于白金时代的房地产项目开发来说，这已经能决定一个项目是否有利润的最关键之一。

融资资源是非常重要的资源，包括各种银行、金融机构，这些资源也关系到后续融资方案落地后的资金使用，因为一般金融机构对资金使用有监管，最终的放款能否高效使用，甚至回流到集团自由使用是非常重要的，否则看似有融资，但都被监管无法使用，还需支付利息，谈还款还有各种条款，就非常被动。

现金流是企业的生命线，现在有了更进一步理解和感受。我们定期召开现金流会议，就是为了紧抓现金流。集团定期下达资金净上划指标，倒逼各地区公司做好现金流管控，努力做到自平衡。地区想发展、想过好日子，可以，首先你要先理清楚自己的一本经营帐，收支两端做到自平衡，最好能正贡献集团。通过会议，紧抓现金流，包括流入端紧盯融资放款、项目回款，流出端包括融资还款、利息支付、经营性支付（如土地款、工程款支付、两费、税金等），尽量早流入晚支出。为了抓现金流管控，考核也对回款加大比重，只卖房子不回款是耍流氓，卖的好更要回款快。回款快既要卖得好，还要策略性的首付比提高，封顶加快抢回款，工程达到了条件还不够，还要提前完成回款的各道环节手续，最后的审批放款还得沟通各个银行和公积金额度。

而封顶又挂钩工程款支付，为了抢封顶甚至需要拿出部分补贴施工单位，对于滞销项目又要合理评估封顶的投入产出比。环环相扣。

越深入，越发现这个行业很有意思，可以学习的东西很多。

【最后的结束语】

最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。