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随着近期官方对优化调整房地产政策的接连表态，新一轮稳楼市暖风再起，分析普遍认为当下“政策底”再度夯实的信号明显。
但在供求关系发生重大变化的过程中，对政策宽松边界和趋势的判断显得尤为重要。调整探索的尝试里，不少城市首先给出了相对稳妥的鼓励方式——购房补贴。
资料图：城市高楼林立。中新社记者 王东明 摄
两省会城市加大补贴力度
8月4日，据南京市住房保障和房产局官方微信号“南京房产微政务”消息，南京发布《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》的通知，8条政策里首条便是对购买新建商品住房的实施补贴。
具体而言，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴，切实减轻刚性和改善性购房负担。
中指研究院高级分析师赵芊指出，早在2022年，南京几个远郊区如六合、溧水、高淳就已经推行一系列的补贴政策。此次正式发文，除了再次强调新六区可继续施行购房补贴外，首次提及对栖霞、雨花台两区的新规定。
“这也是南京在综合研究各个区域市场购房客群后提出的政策，后期各区会出台具体实施细节，实施效果有待观察。”赵芊说。
南京也成为了本轮楼市调整中第二个加入的省会城市。就在其出台新政的前一天，郑州一连发布15条楼市调控政策，同样将关于购房补贴的内容放在了最前，包括对青年人才购房、多子女家庭购房、购房契税的补贴等。
“郑州本次政策一共有15条，其中有3条都提及了各类补贴内容，充分说明在本轮楼市提振工作中，财政补贴等工具会积极运用，体现了当前购房政策的新导向。”易居研究院研究总监严跃进表示。
“锦上添花”政策，推力如何？
继7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部紧随其后明确政策支持方向后，多地很快展开行动发布稳楼市相关政策，与购房补贴相关的内容也成为热门。
8月4日，江西赣州发布18条房地产措施，其中提到支持实行购房补贴和继续实行阶段性购房契税补贴。8月1日，江苏句容出台稳楼市新政，其中包括多孩家庭购新房给予契税补贴、购买新建商住房给予契税补贴等。同日，四川雅安经济技术开发区出台稳楼市新政，提出买新房给购房补贴，包括对人才和多孩家庭给购房补贴等。
“最大的感受就是，虽然之前自己花了大价钱买了房，但收到补贴还是觉得像白捡的一样。”市民小淼（化名）在今年7月购买了新房，并在交完契税后申请了人才购房补贴，申请后一周收到了办结短信，之后不到半个小时钱就到账了。
社交平台上，越来越多的人像小淼一样分享着自己申请购房补贴的经历。当前，发放购房补贴是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。
中指研究院统计显示，2023年上半年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。
“短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，‘一区一策’、结合生育政策等或是重要方向，针对改善性住房需求的信贷政策也有望加力。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
但也有声音认为，购房补贴更倾向于短期的鼓励和辅助，无法真正成为影响购房者的决定性因素。乐居网发布的《2023年中购房意愿白皮书》便显示，税费调整和购房补贴对决策影响不大。在“下列哪种情况变化，会影响您的购房决策”的选择中，“税费/利率继续下调”“大额购房补贴”仅能影响4.81%和11.12%的购房者。
“从目前楼市整体放松的环境来看，各地的购房补贴大都属于各地调控放松‘组合拳’的组成部分。”58安居客研究院院长张波此前曾评价购房补贴政策称：政策单一对市场释放的效力相对有限，需要和其他调控放松政策形成合力，会对市场形成一定影响力。
方向是没错的，但还是力度不够，这让这种让利也不是良心发现，是诸多以前刺激楼市的政策失效后，四方利益集团总得少赚点么，而其中最大头其实就是地方财税。
借用题目中的原话：“最大的感受就是，虽然之前自己花了大价钱买了房，但收到补贴还是觉得像白捡的一样。”市民小淼（化名）在今年7月购买了新房，并在交完契税后申请了人才购房补贴，申请后一周收到了办结短信，之后不到半个小时钱就到账了。
媒体也是很会采访人，收到的补贴真的跟白捡一样吗？根本就不清楚我国房地产的成本构成和历史使命，我国房地产的历史使命就是挖掘居民的储蓄和负债能力，以扩充不断膨胀的地方开支，其实就是把房子当做了征税的工具，土地税结合各种明面税，比如契税，买房一半左右都是贡献的税收，就好像你买房交了100万的税，给退了2~4万，就高兴的不行了，这位化名小淼的受采访者是不是真的存在都是存疑的。
为什么要这么引导呢？很多人还是理解不了官方对于房地产市场的定性，供需关系发生重大转变，不再是供不应求，要说年轻人不想买房，那是假的，需求意愿是有的，缺的是钱啊，把门槛设置那么高，年轻人失业率还真高，哪来的有效需求呢。而传统救市的模式是，宽松的货币政策，以前或多或少的流入到居民收入里面，市场热钱涌动，地方控制土地供应人为制造稀缺，从而带动房价的上涨。而现在不同的，钱根本就流不到居民收入里面，陷入以债养债的怪圈，同时大量的房企手里有卖不掉的期房，大量的投资着用脚投票，媒体再煽风点火，也无法改变现在房地产的供需关系问题。
所以必须要做出让利，利息只是阻力最小的，让金融体系少赚一些，同时可以把成本转移到存款上面，下调贷款利率的同时下调存款利率，银行也没那么亏，只是没以前那么容易的躺着赚钱了。第二步是税收，税收是政府部门的经济基础，一般情况下也不会轻易让利，除非大家都不买了，连契税都可以优惠，说明有更重要的税收下降，那就是占整个房价一半左右的土地税，大家还不买房，一分钱都收不到，税收优惠本身也是不得已而为之。
但这些让利就够了吗？现在依旧有一条手掐着脖子，那就是限价，价格超过了年轻人（前几年写文章所说的“后来者”）的承担范围，就得让价格回归到市场的真实水平，虽然现在有文件表示可以因地制宜的放松“四限”，核心就是限价，只有限价放松，达到刚需所能承担的范围，才有可能真正的刺激到楼市的流动性，话又说回来，为了保价格牺牲流动性，结局可能是更大的风险。
从去年到今年，为什么房地产政策失效了？要不换个思路，回到房地产的历史使命，挖掘居民储蓄和负债的税收工具，目的是居民的钱包和负债能力，这个目标本身都没了，居民没钱也没加杠杆的能力了，还握着这个工具不放也没啥意义，四方既得利益者该割肉了，刺激经济（不是刺激楼市）其实说简单也简单，要么降低价格，要么增加居民收入和福利，其他的路径依赖刺激政策或者靠舆论引导，预计效果不会太好。
最后有人说看宏观趋势没用，只有赚的才是钱，其实省的也是赚的，不亏的也是赚的，短短一年时间，当时没买房的可以自己算算省下多少钱了，换个角度就是前几年投资的算上税收和利息，又亏了多少个人均可支配收入了。
这个热搜和碧桂园要暴雷的热搜连起来看真是一种讽刺
购房补贴只是打个头阵，仅仅是房地产走向下坡路的开始。
房地产市场目前是什么状况？未来的方向在何处？降首付，降利率，补贴，免税
这些手段都用了还不灵怎么办？房地产还是库存很大怎么办？
当然是变相买房送装修，送家电，送车位，或者送黄金等等
最后干脆拿着遮羞布，直接打折卖，七折，五折，直到回归供需价格，而不是限制价格！
多部委密集喊话房地产修复市场情绪
8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部门联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。
房地产方面，各部门从有序调整存量个人住房贷款利率、满足居民刚性和改善性住房需求、支持房地产市场平稳运行，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地、推进超大特大城市城中村改造以及防范化解房地产领域风险等多方面解答热点问题。
结合近期中央及各部委的密集发声，中国网财经采访到多位专家进行解读。
更好地满足居民刚性和改善性住房需求
国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达在会上表示，在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。
“稳定住房消费是扩大内需、促进消费的重要抓手。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受中国网财经记者采访时表示。
7月以来，政策东风频吹。7月中央政治局会议提到适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；7月27日，住房城乡建设部提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
“降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化‘认房又认贷’政策、调整存量贷款利率等是重要方向。”曹晶晶表示。
在曹晶晶看来，优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。
“当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。”曹晶晶称。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为上述城市在住建部明确表态后续有望放松到“认房不用认贷”。她预计未来贷款利率及首付比例的下调空间聚焦在二套房。
“一线城市放开的效果远大于其他城市。”王小嫱表示。
依法有序调整存量个人住房贷款利率
在稳定住房消费过程中，存量房贷利率下调，降低居民购房成本也是重要的举措之一。
中国人民银行货币政策司司长邹澜在会上表示，近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
据中指研究院，根据监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。
“叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。”曹晶晶表示。
随着降存量房贷的利率呼声越来越高，7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
8月1日和此次的发布会再次指出将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。中指研究院预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。
日前，郑州发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，郑州打响了近期楼市优化政策的“第一枪”。广州也有银行已采取相关举措。
“下调存量房贷利率一定程度上降低了银行的收益，因此降低存量房贷款利率以及降低细节方案均需要研究，这也是降低存量房贷利率执行时间过长的原因之一。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱坦言。“从市场的角度，提前还贷导致了资金积压，流动性降低。降低存量房贷款利率是适时之举，能够合理改善资金的流动性。”
稳妥处置化解房地产风险
会上，袁达指出，防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力；延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策；在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
同时，支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示：“防不住风险，就不可能有高质量发展。告别高速增长，进入中高速增长的新阶段，房地产、地方债务、金融等领域的风险隐患，粮食、能源资源安全保障，还有外部风险挑战等等，都是要协同解决的。房地产方面，除了地产引发的金融风险，增长失速的风险，还有‘保交楼’引发的社会风险。因此，此次会议上提出牢牢守住不发生系统性风险的底线。”
李宇嘉还谈到，此次会议上，提出的政策储备和实施措施多次在近期提出，但其大的框架是高质量发展，并不是通过货币放水、投资拉动以延续旧模式来实现稳增长。
在李宇嘉看来，对于地产方面的政策扶持，即便要在供给端大力支持企业融资、资产收并购，需求端提出降首付、降利率，降成本，其目的主要在防风险，防止过快下行，无意短期内实现拉升。政策更在意供给侧改革(降成本、补短板)来匹配需求和向新模式过渡。
曹晶晶指出，本轮政策效应不会立马显效，预计市场四季度有望企稳回升。市场信心在政策的效应下逐步恢复，预计8-9月市场呈现稳复苏状态，四季度加速复苏，全年销量和去年基本持平，二手房的表现较优于新房市场。(记者 谭梦桐)
在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策，须报各级部门审批和管理。
在其他城市纷纷出台楼市新政后，命运的齿轮终于转到了它们这里。
经济观察网获悉，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。
各地工具箱似乎已然齐备，只等一个信号，一些更具体的精神，一个边界清晰的优化空间。
在政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”3天后，住建部也于7月27日深夜公开表态。
住建部部长倪虹在一个座谈会上表示要大力支持刚性和改善性住房需求，并具体提到三项措施：降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不认贷等。
经济观察网了解到，该座谈会于7月10日召开，共有8家企业参会，分别是中海、华润、万科、龙湖、中国建筑、中建科技、南通四建和麦田，涉及开发商、建设方、中介。
从7月29日晚开始，北京、深圳、广州、上海依次表态，但市场未见具体政策细则。
自2017年至今，一线城市房地产市场调控持续加码，尤其是楼市调控模范生、执行最严限购令的北京，此次率先表态，被市场解读为意义重大。
张亦很久没见到，自己所在的某一线城市的住建部门像现在这样备受关注。半个月来，来自兄弟城市单位、其他部门、企业、媒体甚至亲朋好友的“关心”和“询问”多不胜数，他只能统一用客套又不失礼貌的表情回复。
张亦的谨慎，一方面是由于工作要求，更重要的是，在更高层级部门定调前，所有政策条款充满变数。
市场上传出一些不明来源的“小作文”，透露出诸多调控细则，有板有眼的，还引得金融部门、税务部门主管火线问询——“你们要这么调吗？”“怎么没有通知我们？”
张亦否认三连，“我们都是国垂系统直管，没有上级授意，哪里敢轻举妄动啊？”
实际上，城市之间也在相互观望。
打交道多年，四个一线城市间，一般是北京-上海、广州-深圳两两捉对、前后跟进，而且“向北京看齐”，一般不会出错。
这次也一样。北京市表态后，深广沪迅速研判后，几乎以一样的文案“跟帖”。
为了获准调整“四限”政策，四个一线城市等待多时，尤其是今年，每隔一段时间就叩响上级部门和垂直系统主管部门的门。
一个方案不行，换一个再来。
操作多年，官员们深知调节哪个口子能释放哪部分购买力。眼下，最重要的是围绕“支持刚需和改善需求”做文章。
这句话首先说明，核心城市里的限购不可能全部放开，至多是分区域调整，或以某个由头，点状降低门槛。
政策筹备时也需要做精准调节。
实际上，“四限”中，对市场影响力度最大的是限购和限贷，限售次之，而各城市的限价已趋于柔性。
住建部部长倪虹在前述座谈会上提到的三点措施，均是与金融政策相关的限贷端的手段。
例如，部委层面首提“认房不认贷”，有非常大的调整空间。
所谓“认房又认贷”，通俗概括便是“认本地的房，认全国的贷”，名下有房以及全国范围内有过贷款，再买房都算二套。
目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市中，北京的力度最严，二套房首付比例最高可以达到80%、房贷利率可以高达5.25%，多年来在抑制投资炒房乃至减少换房交易频率上效果显著。
如果将“外地有贷、北京无房”或者是“卖一买一”人群仍认定为首套，或是从城市外围直接取消“认房又认贷”，将释放一批刚需和改善换房需求，对应首付比例最低能降至35%、房贷利率能降至4.75%。
许多政策牵一发而动全身。例如，如果想要降低购房成本、支持刚需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放宽普通住宅认定标准即可。
北京现行的普通住宅标准，最核心的一项是，分区域地给房子单价、总价设定了区间：五环内单价3.96万元/平方米、总价468万元/套；五环到六环，单价3.17万元/平方米、总价374万元/套；六环外则为单价2.38万元/平方米，总价281万元/套，即为普通住宅。
目前，北京、上海的普宅标准，近10年没有调整过，而房价已今非昔比。
普通住宅的身份直接关系到首套房首付比例是35%还是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低为60%，非普宅则需80%。
张亦解释，调整普宅认定范围，有三个好处：一是首付比例大幅降低，二是交易契税减少，三是项目限价会有所调整。
限售也是住建部门职权范围内可以调节的部分。这是2017年楼市调控出的新手段，厦门开头，一二线城市均有跟进，限售周期2-5年不等。
部分一线城市盯紧了限售时间起点这一细节。
比如，限售5年，一般是取得不动产权证满5年后才解开限售，这个节点如果移到以签订商品房买卖合同为起点，限售时间就会缩短。因为新房基本采用预售制，购房和交楼办证往往差了一两年。
但限售是一把双刃剑，解开限售后，挂牌量也会增加。张亦解释，挂牌量增加不一定是坏事， “只要滚起来，流动性加大，市场就能活跃起来，尤其对一线有效，但不能一刀切”。
其实，高层喊话后，一线城市的政策调节反而进入了“真空期”——只能等待下一步指令。
另一位一线城市住建官员马乔直言， “只要告诉我能动什么，工具箱大把，连夜都能出方案”。
“光调限购，调哪个位置，以什么名义，甚至只放特定某个点，我可以想出100个放松理由。”每个城市都有像马乔一样的调控“老把式”。
政策从研究到出台所花时间，事关各地的决策效率。过去很多城市的调控政策处于宽松背景时，市长上午一个电话，政策部门连夜就能拟好文件、走完所有流程，一早便正式发布。
多个不同层级的官员还透露，部委以及各城市上上下下如此谨慎，其中一个原因是谁也不愿当出头鸟。即便是杭州、成都、西安等新一线城市，也在观望别人的尺度。
一位新一线城市政府官员有自己的顾虑，其所在城市的供求关系还算平衡，如果抢先于其他同级别城市出台，于情于理不合，所以，再等等。
8月3日，郑州打响第一枪，推出15条措施，包括暂停执行限售政策、落实“认房不认贷”、支持青年人才在郑安居、实施多子女家庭购房补贴、推进现房销售等。
张亦说，7月底以前，四个一线城市被明确要求保持定力，主要是担心，如果一线城市大幅度放开，可能把周边城市的需求虹吸过来，“不能只管自己旺”，“要有大局观”。
马乔预判，其所在城市松绑后，激活市场流量以及把别的城市流量吸过来，可能两者都会发生，“没有办法，首先得把我们本地的供求激活”。外围区域的问题，不一定是购房者没资格买或买不起，而是他们对在本区域置业的信心已经到底部，还得重新评估放开后“拉不拉得起来”。
这类担忧一直存在，但谁也没法给出答案。张亦说，更多人选择少干，这很现实。
也有人担心，如果放开了，新增购买力没显现，更加影响市场信心。
6月以来，张亦和中介、房企沟通市场情况的频率越来越高。从交易端看，大部分城市的网签数据滞后，到访数据和转化率不断下降，才是当下市场下行的前沿信号。
“到访量转化到签约，可能得等8月、9月数据才会显现出来，到时可能会是断崖式下行的结果。”
张亦和马乔都很着急，因为转眼8月中旬了，“留给我们的时间已经不多了”。
（应受访者要求，张亦、马乔为化名）
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